X公司是一家以境内外不良资产经营、金融服务、资产投资及运营等业务为主的资产管理公司，早期在美国及英国等欧美地区投资大量养老及酒店物业，初始投资成本合计超过100亿元人民币。2022年以来，全球宏观经济与地缘政治环境持续震荡，对境外房地产项目的经营稳定性及资产价格形成系统性冲击，期间美联储激进加息推动基准利率上浮逾450 bps，导致项目再融资成本激增；此外叠加新冠疫情的后续影响，欧美养老项目及酒店业入住率较疫情前大幅下跌，相关行业的利润空间持续收窄。在此背景下，X公司投资的境外项目底层资产也出现包括经营情况下滑、出租率入住率下降、盈利能力减弱、贷款本息逾期未能偿付、再融资受挫、被债权人接管等影响项目投资成本回收等问题。

天健会计师事务所广东分所接受X公司的委托，对其持有的境外项目底层资产的经营情况、风险状况进行全面摸排，并结合识别的各项风险因素与当前地缘政治风险、行业竞争情况以及当地政府支持力度等，对后续不同处置方式所产生的未来可回收金额进行测算，据此给出资产分类、拨备计提以及风险处置建议。

对境外投资项目进行摸查时，天健重点关注底层资产自身的造血能力，围绕项目所在的行业情况、底层项目经营管理情况以及财务状况与盈利情况等进行深入研究。在行业情况方面，重点分析行业景气度、政府限制情况、行业竞争指数以及项目行业地位等；在项目经营管理方面，着重分析项目管理人能力、经营管理水平、产品及服务质量、上下游供应链以及市场占有状况等；在财务状况与盈利情况方面，重点覆盖项目的出租率及入住率、单价水平、主营业务利润率、现金流情况、资本结构、项目融资能力、盈利预测报告所使用的关键参数等。当项目出现持续经营问题时，我们引入估值专家团队，评估项目底层资产的处置价值。

天健会计师事务所广东分所通过提出专业建议协助X公司进行境外项目风险化解工作，X公司结合天健会计师事务所广东分所的建议对各个不同业态的境外投资项目制定持续经营或风险处置方案，及时处置经营不善的项目，有效压降境外风险资产敞口，持续夯实境外资产质量。